2025年,珠海楼市在经历政策调整、市场分化与结构性变革后,正迎来新一轮发展机遇。作为粤港澳大湾区核心城市,珠海依托区位优势与政策红利,部分板块已显现出强劲的上涨动能。


其一、横琴板块始终是珠海楼市的“价值高地”。


作为粤港澳大湾区唯一保留限购的区域,横琴的政策特殊性为其赋予了独特的市场地位。


2024年底,横琴住宅用地供应持续稀缺,新房项目如华发横琴玺等项目一经入市即引发抢购热潮,其价格稳居珠海金字塔顶端(均价超5万元/㎡),且未来供应量有限,进一步强化了稀缺属性。


此外,横琴与澳门的深度合作加速了金融、科技等产业的导入,吸引高净值人群聚集。

例如,华发与华为合作打造的“科技+好房子”智慧社区,不仅提升了产品附加值,还通过鸿蒙生态系统构建了未来生活场景,成为高端置业者的首选。


预计2025年,随着琴澳一体化进程提速,横琴的豪宅市场将继续领跑珠海楼市,涨幅或达10%-15%。


其二、十字门板块


十字门板块凭借港珠澳大桥落脚点与珠海国际会展中心的区位优势,已成为珠海对接港澳的“门户枢纽”。2024年,该区域华发商都、喜来登酒店等高端配套的成熟运营,进一步提升了板块价值。


板块这些年也吸引了大量新贵阶层,从供需来看,十字门的新房库存持续下降,而土地供应却因核心地段开发饱和而逐年减少。

2025年,随着珠海国际金融中心的落成与跨境金融试点政策落地,十字门的商务与居住需求将同步增长,房价有望进入快速上升通道,尤其是兼具景观与配套的优质项目,涨幅或突破8%-12%。


其三、金湾航空新城


金湾航空新城是珠海“西进战略”的核心承载区。


近年来,该区域通过一批又一批标杆项目的开发,形成了“生态+产业+居住”的复合型新城模式。


2024年,航空新城凭借珠海机场扩建、国际航展影响力提升及生物医药产业集群的成型,吸引了大量高素质人才流入,常住人口增长率达7%。

尽管当前房价梯队(2-3万元/㎡)较主城区偏低,但配套兑现能力强劲——包括中小学、三甲医院与湿地公园的陆续投用,使其成为刚需与改善型购房者的“性价比之选”。


2025年,随着深中通道通车带来的珠三角西岸联动效应,航空新城的交通与产业优势将进一步凸显,房价或迎来5%-10%的补涨空间。


其四、香洲主城区


香洲主城作为珠海传统核心,其价值始终稳固。新香洲的“三文园”学区地段与南湾的高端改善型社区,在2024年市场调整中表现出极强的抗跌性。


例如,华发香山湖畔项目通过科技化升级(如华为鸿蒙系统全屋智能)与顶级配套(香山会馆),开盘即创下“600秒售罄12亿”的纪录,均价稳定在4-5万元/㎡。

此外,主城区土地供应近乎枯竭,2024年华发以34.53亿底价竞得新香洲“凤凰谷地块”,预示未来新房供应将集中于高端产品,进一步推升区域价值。


2025年,主城区凭借教育、医疗与商业的不可替代性,房价涨幅或达6%-8%,成为资产保值的重要选择。


其五、唐家高新区


唐家高新区作为珠海对接深圳的“桥头堡”,在深中通道的辐射下,正成为外溢需求的核心承接区。该区域依托珠海高新区科创北围的产业集聚(如芯片设计、人工智能),吸引了大量科技企业与年轻人才。


2024年,片区房价虽经历调整(从3-4万元/㎡回落至2-3万元/㎡),但土地成交热度不减,房企对远期价值信心充足。

2025年,随着深珠通道规划深化与华为等企业的区域总部落地,唐家高新区将逐步从“概念炒作”转向“价值兑现”,房价有望实现触底反弹,涨幅或达5%-8%。


尽管上述板块上涨预期还是比较明朗的,但珠海市场仍存在分化风险:


1. **库存压力**:如湖心新城虽房价跌至“万元以下”,但高库存与周边新房竞争可能导致短期波动;


2、 **政策变化**:尽管当前政策宽松(如房贷利率降至3%左右),但房地产税试点等长效机制可能影响长期预期;


3. **开发商信用**:优先选择值得依赖的房企。


对于购房者,建议采取以下策略:  


 **自住需求**:关注航空新城与唐家高新区的性价比项目,兼顾通勤与未来增值;  


 **投资需求**:优先横琴与十字门的稀缺资产,长期持有以享受政策与人口红利;  


对此,大家怎么看??