文/子木
“一朝辉煌，一朝落。”
这句话用来形容大湾区楼市，再合适不过。
近期监管层开始重拳打击大湾区楼市。
深圳针对学区房，重提“大学区制”，广州黄埔关闭人才阀门，东莞加码调控，堵死空缺，惠州、珠海、佛山等多城同步提高房贷利率……
很多读者很迷茫，问我大湾区楼市接下来怎么走，买房时机又在何时？今天子木一篇文章帮大家进行全面梳理、分析。
先从大湾区的东部开始，深圳、东莞、惠州，然后是大湾区的西部，广州、佛山、中山、珠海。
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深圳
最近小虎问我，深圳中介这行，还有前途吗？
我跟他说，前途是有的，但是得熬，也可以去其他城市，拼拼运气。
深圳自从出台二手房指导价后，每况愈下，成交量连续大幅下跌。
7月深圳二手房成交跌至2557套，预计8月份能跌破2000套，打破近年（去年2月疫情除外）历史新低。
大多数中介门店，连续3个月“0成交”，爆发“关店潮”。
到现在为止，整个深圳，大约消失了10%的店铺，剩下中介也在痛苦边缘挣扎。
小虎说，这波中介离职潮，可能是历史上最严重的。
3个月时间，店里20多位老人，剩下6位。
新房市场，曾经全民“打新”“抢房”的热闹景象，也在加速退散，要不是有“倒挂”概念，估计要比二手房市场还凉。
楼市就是这样，买涨不买跌，市场冷静后，观望的人会越来越多，今年年底，深圳楼市会陷入真正意义上的，“寒冬”。
很多人问我，深圳楼市何时复苏。
今年肯定没戏了，明年也会持续横盘，最起码要等到2023年了。具体还要看“二手房指导价”的实施情况。
我认为，接下来深圳二手房指导价会成为常态，放开的可能性几乎为0。
深圳是中国为数不多，完全“脱离”房地产经济的城市。
如果房价上涨，受惠的基本都是炒房客和二手房业主。于情于理，深圳没有动力解除限制。
二手房指导价，最大的杀伤力，并不是买卖层面的搏杀，而是“金融限制”。
小虎说，深圳需求很足，买房的人也很多，但是门槛太高了。大家想绕过政策，做双合同，但银行只按照“指导价”放款。
800万的房子，之前三成首付，是240万，但指导价出台后，房子必须按640万交易，首付三成就变成了，192万，买家多掏了近112万。
至于买房建议，如果有按指导价出手的打折房源，可以“捡漏”。
毕竟冷市下，资金断裂、抛盘离手的二手房不在少数，其次是倒挂力度较大的新盘，该打新继续打新。
不过，别指望深圳房价会一夜回到解放前，深圳毕竟还是供需严重失衡的城市，现在政府帮助买家抢空间，自己心里要有一杆秤。
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惠州
要说大湾区房价上涨最疯的，莫过于惠州。
去年年底，惠州开始跟着深圳热启动，涨了一大轮，而后深圳冻结，深圳买家投资受阻，开始在周边城市一顿乱买，惠州临深房价直接涨到2万+。
到头来，可以总结为：
深圳涨，惠州涨，深圳跌，惠州涨。
原因很简单，一脚油门，好几万的价差，诱惑性太大，让人眼馋。
惠州的价值，是稳定的，作为深圳的超级卫星城，在轨道交通建好后，会帮深圳疏解一大批的刚需住房需求。
这就是传统意义上的，“睡城价值”。
但指望惠州成为产业强市，起码等到10-15年以上。如果有人跟你说，惠州这个地段因为产业好，所以值得买，想都不用想，直接回他个“骗子”。
这种价值逻辑，是惠州买房选地段的基础。
惠州最有投资性的物业，一类是金山湖新城，这边将汇集全惠州配套的塔尖资源，主要体现在，全惠州有钱人改善需求的爆发，属于惠州的“未来价值”。
二类就是深圳客最喜欢的临深片区，有价差效应，基本按照跟深圳的“距离”，梯度划分。
但现在这几个地方，价格都非常高了。
尤其临深片区，轨道交通等大型基建的利好，基本已经被透支了，属于高位。
最重要的是，惠州首套房贷利率已经上升至6.8%左右，这个梦幻数值，全国第一梯队。
惠州刚被约谈完，如果利率遏制不住需求，还会出现更大型的政策。但你会发现，惠州一直都不出限购政策。
为什么？
主要是惠州库存太大，大亚湾那边的房子，密密麻麻，如果长期冷淡，会出现炒房客踩踏逃离现象。如果像北三县一样出台“社保限购”，楼市直接就砸崩了。
至于购房建议，此阶段高位勿入。
预计要深度回调很长时间，明年也不见得好。预计年底会出现“捡漏盘”，如果实在想投资，可以关注临深二手房。
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东莞
东莞是近一年来，大湾区中，被政策打击最严重的城市。
道理不难理解，东莞是经济强市，又是深圳的超级卫星城，长期承接深圳外溢的产业和人口居住需求。
房地产价值，多重叠加，要比惠州强一个level。
东莞，是全国去年房价涨幅第一的城市，从去年到今年，东莞的房价涨幅又达到了30%左右，平均房价2万左右，高的已经跳到了4-5万元每平米，直追深圳。
所以刚刚，中央出台“莞八条”，进行定向打击：
1、增值税征免年限由2年调整为5年
2、建立二手住房成交指导价
3、热点住宅楼盘限售期5年
这三条可谓条条致命。
当地中介告诉子木，调控当天深夜，很多业主开始询问挂售，下调上百万的房源也不少。
接下来，东莞楼市基本可以按照深圳的路数，进行推演。高位冻结，买卖双方深度博弈。
至于买房建议，也可以参考深圳。
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广州
对于大湾区楼市，我一直都划分为两部分来研究。
首先是东部片区，以深圳为首，带动东莞、惠州，其次是西部片区，以广州为首，带动佛山、中山、珠海。
其实在去年下半年，深圳启动后，我就对整个大湾区楼市进行全方面的推理，东部片区上涨后，西部片区必然会迎来上涨。
因为只要购房逻辑不变，买房需求存在，“板块轮动“原理，就会一直起作用。
那时候我建议西部读者，快速上车，基本都抄了底。
年后，西部需求还没怎么大量释放，就遇到了大调控，被扼杀在了“半山腰”。
所以整体来讲，房价还未透支，整体性价比，要比东部城市高的多。
拿广州来讲，一连串政策打击，但天河、白云、荔湾、黄埔等区的优质地段盘，价格分文不降，甚至还逆势而上。
广州释放最充分的是天河、黄埔和南沙，这几个区域房价上涨幅度最高。
需求释放，二手房就别买了，属于追高。尤其是黄埔最近对人才购房进行限制，进行反炒房打击，行情会歇一歇。
但这几个热点区域，新房可以继续跟入，毕竟有限价因素在，政府帮你压价格，有红利可以套。
整体来看，需求存在，行情不灭。接下来，板块轮动，会让需求在二级区域补涨，比如荔湾、海珠、白云、番禺等区域。
这些区域无论是新房还是二手房，当下都可以上车。
广州房地产价值是恒定的，10年人口流入量近600万人，全国排名第二，今年上半年，广州GDP达到13101.9亿元，超过重庆近200亿元，稳居全国第四。
这些数据底子，撑住现在的房价非常轻松。当然广州面积大，未来分化会更剧烈，大家一定要围绕着一二级区域买房。
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佛山
要说广州楼市，被政策拦在了半山腰，那么佛山更惨，直接被扼杀在摇篮里。
今年广州被打击后，佛山马上开始起势。
然而因为限购漏洞较大，一时间，全国各地投资客大量涌入，炒作氛围激进，然后经媒体放大，引起高层注意。
当地业内朋友说，佛山已经被内部约谈，收紧了口子，主要表现在信贷调控。
利率大幅飙升，目前很多银行，首套房贷利率，破7%。四大行中的工行，甚至将首套组合贷利率上调至7.35%！
二手房放贷更难，大部分银行不接受20年以上楼龄房贷业务，建行双外人士5成首付，还有的，对楼梯房不放贷，个体户不放贷，离异单身双外不放贷……
中行，一二手房，直接停贷。
整体来看，佛山房价相对于同级别的东莞，房价优势还是非常大的，尤其是临广板块，属于整个大湾区的“价值洼地”。
然而信贷限制，让这些机会大幅缩水，这也是佛山坚守房价调控的信心。
但价值总会暴露，佛山房价上涨只是时间问题，如果你能拿到低息贷款，就赶紧上车。
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中山
这个城市我讲过很多次，概念不足，也不是大湾区重点发展区域。
唯一的房地产价值，就是深中通道。
但这个板块，已经被深圳买家炒了好几轮了，透支了很多。
刚需接下来可以买，投资尽量不要入场。
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珠海
珠海，是近两年比较火的城市。
它是大湾区，唯一一个不跟随东西部龙头，能走出独立行情的城市。
这是因为珠海自身概念足够，国家给的红利政策比较多。买家不单是大湾区购房者，更多是全国人口。
相对于大湾区其他城市，它还有一层概念，就是旅居和养老。
而对于全国，三亚准入门槛太高，威海、南海等旅居城市，因为产业薄弱，不受国家政策照顾，均已开启大跌模式。
这时候珠海作为大湾区城市，又是经济开放特区，自然最受关注。
去年，珠海疫情之后，房价开始缓幅上涨，今年年后开始大涨，年中因为遭遇疫情，楼市暂停。
其实5月份的时候，就已经开始偷偷跟着广州进行调控，调控主要手段依旧是信贷调控，4月份最低利率在5%左右，而现在，最高利率已经破7%。
大部分房贷利率在5.75-6.0%左右。
至于地段，横琴6万/平米的房价，已经处于高位震荡周期，房价被透支，需要时间回调；高新北围走的是深珠通道概念，3万多的价格，透支许多。
目前可买的区域还是以西部为主。
今年是房地产重调控大年，下半年会出现“投资荒”，所以国庆之后，珠海还会有一轮行情，届时利率肯定还会上调。
如果有投资需求，国庆左右依然是不错的机会窗口。
珠海跟惠州一样，很难限购。
国家既然花这么大功夫投资珠海，必然想让珠海发挥出大湾区枢纽的作用，而珠海目前最缺的，就是人口。
如果限购，人口断然是进不来的，这又违背了初衷。
对于大湾区其他城市，比如江门、肇庆，以及更偏远的城市，有且只有自住价值。
以上，就是我对大湾区楼市的整体分析。
大湾区作为中国龙头城市群，接下来肯定会响应政策，对房价进行严打，进入一定时间的“休憩期”。
我认为这是好事，因为房价上涨，需要一定的“限度”，如果被高净值人群一味炒高，远超刚需收入增长，会出现购买力断层。
这对于整个城市群的产业发展，人口流入都是遏制的。
当然，“休憩期”不会太长，作为中国人口流入最多，经济规模庞大的城市群，房地产供需本身存在矛盾，长期来看，依旧没有问题。
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