按照广州市最新提出的相关产业规划和发展方向，“制造业立市”促进产业空间布局产生新一轮变革，产业载体从纯办公单一业态，向实现研发、生产、销售总部为一体的新型产业园业态转变，广州市产业园正在“脱虚向实”，实现高质量发展，未来将会成为驱动广州经济发展、产业创新发展的关键引擎之一。

▲华新园“华交会”

产业园的前世今生

其实产业园在中国的发展历程并不长。从1979年深圳设立第一个产业园——蛇口工业区开始，业内人士通常把我国产业园的发展大致分为四个阶段：

第一个阶段，起步、创建与探索阶段(1979年～1991年)。这个阶段最明显的特征就是园区行政化。当时还没有园区概念，蛇口工业区的“区”这一概念，与今天的行政区划概念相当，区内企业主要由政府划拨。

第二阶段，成长与快速推进阶段(1992年～2002年)。这个阶段发展的最重要标志是1992年初邓小平南巡。我国改革开放与经济发展进入新的阶段，产业园发展也随之进入成长与快速推进的阶段。上海张江高科、苏州工业园等相继成立。这一时期还有一个重要时间节点是2001年，我国加入WTO，随后贸易迎来十年黄金发展期，现代工业蓬勃发展，产业规模逐渐集聚，再加上城市化进程加速，各地产业园如星星之火，形成燎原之势。

第三阶段，整顿调整阶段(2003年～2015年)。这一阶段以2003年为时间节点，我国开始有意识地对产业园进行整顿、调整。据不完全统计，从1984年到2003年，我国的开发区数量从14个(首批命名为“经济技术开发区”)迅速增加到6866个，开发区以及产业园区的爆发式增长，导致地方政府之间产生恶性竞争和企业的随意迁移。在我国加入WTO与改革开放进一步深化的背景下，宏观经济形势要求各地产业园必须迈向转型升级、科学发展的阶段。在这一阶段，各地政府开始引入社会资本，产业园在产业集聚、产业链完善以及产城一体化方面取得了巨大的进步。

第四阶段，转型升级阶段(2016年～至今)。从2016年开始，面对国家出台一系列房地产调控政策，传统房企纷纷开始寻求转型，提供载体的产业地产成为热门首选。在供给侧改革、“制造业立市”的大背景下，政府鼓励各地发展制造业、战略性新兴产业等实体经济，产业园迎来新一轮的资本扩张，也迎来新一轮的转型与升级。

广州产业园的转型升级

在此轮专题调研中，调研团队实地走访了16个产业园。尽管每个产业园选择的定位与发展路径不同，如工业园、科技园、创意园、特色产业园等。但是，这些产业园的运营方都有一个共识，那就是产业园发展迄今不再是一个单纯收租的物理空间，产业园必须成为培育企业、发展产业的载体。产业园既是区域经济发展、产业调整升级的空间承载形式，也是衡量地区社会经济发展水平的一个重要标志,产业园肩负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动制造业高质量发展、促进产城融合等重要使命。基于这样的共同认知，广州产业园的转型升级目前呈现三种新的趋势：

一是产业园发展与区域产业经济接轨，形成自己的主导产业，实现产业集聚。许多产业园都会根据所在区域、政府指引的重点发展产业确定自己的招商方向，实施重点产业导入。

据广州民营科技园管委会副主任吴楠介绍，民科园以“一核三园”（“一核”指的是未来产业创新核心区；“三园”指的是轨道交通装备产业园、美丽健康产业园、智能家居产业园）为布局，入驻企业以先进制造业为主体，包括：上交所主板上市企业“白云电器”，其与广州地铁集团有限公司、广州市扬新技术研究有限责任公司联合研发的“城市轨道交通供电全寿命周期智能运维管理系统研发与应用”项目，被中国城市轨道交通协会鉴定为“行业首创、技术水平达到国际领先水平”；引领中国密封胶行业的佼佼者“白云化工”，其创造了30多项密封胶国内行业第一与唯一标准，正在逐步转变为智能化自动化的先进制造业企业。

广州乐天控股集团有限公司执行总裁陈叙伦认为：“很多产业园招商都是来者不拒，但是我们认为，招商最重要的就是找到‘最合适’和‘最具共生价值’的企业；如果不合适，对企业、产业园双方的未来发展都是不利的，因此我们会婉言谢绝不合适的企业入驻。”

很多产业园的运营方都与陈叙伦的观点不谋而合。宏太智慧谷就有类似的案例：开园之初一个有实力的企业要租2万平方米，算上押金，园区能收到600万元的租金，同时每个月还有100万元的收入。但是园区调查发现，这家企业并不属于ABC+产业范畴，因此拒绝了这家企业进驻。后来，这个2万平方米的空间花了1年半的时间重新完成招租，因此减少了1000多万元的收入。宏太智慧谷董事长江枚元认为：“产业园一定要有规划、有定位，如果什么类型的企业都引进，很容易就变成“农贸市场”。我们就是要做专业化的产业园区，不能像有些“二房东”那样只看到眼前利益！”

在广州市产业园区商会最新发布的《广州市产业园区发展情况分析报告》中有这样的分析：广州市大概有近百家产业园明确了第一主导产业；属于“高质量产业园梯队”的产业园，其主导产业清晰，主导产业占比40%以上；属于“特色产业园梯队”的产业园，其有明确的招商方向，并且具备三类以下产业导入目标。

二是产业园的盈利模式正在从传统的“物业租售模式”向“投资共生模式”转变。在此轮调研中，我们发现部分产业园正在尝试通过成立产业投资基金，入股园区具有创新性、成长性的企业，以此“共生共存”，共同享受成长收益。

这种转变在一些自持型的产业园表现得尤为明显。像平安集团自持的产业园“平安硅谷”，运营方专门设立金融服务中心——“金融超市”，联合南粤基金等20多家金融机构为入园企业提供金融支持，量身定制金融产品。运营方还专门成立了产业引导基金，为专精特新企业发展提供资金支持。

“平安硅谷”的运营方——广州利之城产业投资有限公司总经理钟智威认为：“园区与企业的关系，是一种相互扶持、共生共存的关系。园区负责筑巢，为企业打造舒适的空间，辅以特色的服务；企业快速成长，成为产业链的龙头企业、链主企业，为园区吸引更多的产业和企业入驻。”

三是产业园从“管理园区”向“运营园区”转变。我们在调研中发现，几乎所有的产业园不约而同地提出了“运营”概念，这意味着，产业园管理模式正在发生质的转变。

产业园区的运营管理不像传统地产项目,完成租售、做好物业管理就万事大吉。产业园的管理需要运营思维，需要坚持长期主义，避免短期行为。

智汇park的运营商——智汇集团就是“长期主义”的践行者，其坚持自己的错位经营策略，矢志打造一个与众不同的产业园，在谭浚伟和他的运营团队看来，即使园区已经完成招商达到“满租”的状态，但是“微改造”不能停止，不管是车顶顶棚还是厕所，只要设计、装修存在影响景观、使用不便或者设置不合理的问题，就应该及时改进和提升。因此在智汇park，每天都有“微改造”在悄然进行。

▲智汇PARK

广州产业园面临的问题

在最新发布《广州市产业园区发展情况分析报告》中，广州市产业园区商会结合451个产业园区发展趋势，对产业园区进行了梯队的分类。其中，14个园区属于“高质量产业园梯队”，拥有清晰的主导产业；68个园区属于“特色产业园梯队”，该类园区具有明确的招商方向。

由此来看，广州市产业园的发展还不平衡，具有较为明显的差异，仍存在较大一批主导产业不够聚焦、缺乏龙头企业引领、尚未形成产业生态链的产业园。

据了解，广州市产业园发展存在五方面的问题：

一是园区发展空间载体严重不足，导致其产业发展受限；

二是园区物业业态功能较为单一，较多产业园只有纯办公业态，或者只有纯厂房业态，无法满足企业多元化发展需求；

三是产业招商缺乏精准定位，招商模式较为传统；

四是缺乏长期的产业规划和运营思维，空间布局存在重复建设多、个性化设计少；

五是运营方尚未构建完善的服务体系，很多服务停留于口号式的炒作概念，尚未具备提供专业性、个性化、有价值的服务能力。

产业园作为承载产业发展的空间，其发展对区域产业发展有着重要推动作用。在此，我们期望有关部门能够重视产业园的规划与建设，也建议产业园运营方坚持规划先行、坚持产业先行、坚持运营思维，加强与链主企业合作，依托链主企业的影响力，引进产业链上下游企业，打造更多的主导产业清晰、产业链条完整、产业生态集聚、服务资源充分、服务体系完善的高质量发展产业园。

▲珠江钢琴创梦园