一般来说举办大型赛事对举办城市有重大利好，在大型赛事筹备阶段，gov往往会举城之力，甚至举国之力，做一些城市界面和功能上的新规划和新突破
就最近这次杭州亚运举例，为了本次亚运项目，这几年钱塘江萧山片区大兴土木，硬生生把沿江大片村落和农田，变成最繁华cbd（奥体新城）
而2025年全运会早前官宣了，由粤港澳三地联合承办，简称大湾区全运会
就目前的信息来看，广州至少有两处作为赛事项目承办地
一处在南沙二十涌、一处在天河奥体中心，今天简单聊聊大湾区全运会给这两处带来的实质利好
1，2023年7月，华润置地以45亿的总价拿到天河吉山仓地块
地价不高，折合楼面单价3.8万/㎡，但拿地前提是配建的南沙全民文化体育综合体（30亿预算）
随着吉山仓地块成交，华润置地与南沙全民文化体育综合体项目紧密关联，也从猜想走到了官宣
二十涌的南沙全民文化体育综合体项目，已经明确作为大湾区全运会的主场馆，接下来还会由华润配套修建运动员村
种种迹象看出，接下来若干年，万顷沙南部大片土地，会让华润来统一运营，类似保利运营万胜围板块，保利运营鱼珠板块的方式
而因为南沙万顷沙的地缘因素，这个问题还不应像万胜围或者鱼珠那样孤立看待
二十涌的对岸是深圳宝安机场，而在建的深中通道，万顷沙二十涌就是珠江东岸唯二的入口之一
深中通道全程今年底就会合拢贯通，按照以往惯例，大型基建项目正式投运，往往会作为重要活动献礼，深中通道大概率会在大湾区全运会前落成通车
华润有可能成为十九涌、二十涌最大地主，土地统一开发，宅地部分不会少，拿地5000-7000元左右综合单价成本，建成后1.5万单价已经稳赚不亏，这是什么概念
这个未来演变，对广州核心区楼市冲击不大，毕竟南沙南部大片入海口冲积平原，和天河海珠离得太远，八杆子打不着，唯一关联点仅仅是高速大运力的18号地铁线
但对深圳西部楼市冲击会非常大，深中通道深圳侧的入口毗邻碧海西乡一带，如果范围再扩大一点，一般所指的大宝安地带，城市能级极高，楼市房价一早就是5万+水平
届时深中通道通车，20分钟车程+过路费成本，一边房价5万起步，一边是央企打造的大片新式住宅区，买入门槛预期不高，市场中端购买力很有可能用脚来投票
要知道，深中通道中山侧入口，马鞍岛的房价水平现在已突破3万，但珠江西岸来说，中山和广州的能级不是同一回事
所以未来在万顷沙南部会有很多增量，除了扎哈·哈迪德建筑事务所设计了一个漂亮的全运会主场馆外
18号线高速地铁站点有可能顺沿过来，城铁站点有可能会来，三甲医院有可能会来，九年一贯制学校有必定会来
距离深圳势能最高的地方近在眼前，并由顶级开发商统一打造，gov也有强烈意愿在此处汇集人气（抢人），这个片区未来5-10年可以重点关注
由于南沙人口一直很少，核心产业一直没有发展出规模红利，楼市入坑属性很强，我们谈起南沙时往往聊之乏味，甚至会开玩笑的说，“退休养老的时候，一定搬来南沙，依山傍海多舒服啊”
但从新形势来看，可能不用等到退休那天，整个万顷沙南部，会因为和深圳西部在地缘上产生强链接，逐步形成一个非常宜居、势能强大且能安居乐业之所
对于大量希望和活力满满的深圳西部发生关联，在居住环境上“既要又要”但预算不太够的中青年群体，万顷沙不比马鞍岛香多吗，华润系四房不比碧海两三房香吗
这样说来，2025年大湾区全运会，反倒是深中通道打通，广州深圳两地发生地缘融合的催化剂
2，天河奥体这边同样受到大湾区全运会的利好
目前得到的消息有两个，主要都在世界大观和牛奶厂板块
一是地铁方面，一直以来牛奶厂板块都有地铁19号线远景规划
但站点设置比较稀疏，悦景路站靠近招商雍华府，下一站就到了大观南站
两个站点之间还有大量居民住户，步行到站点的时间和距离都挺长
19号线将会做出优化，在合景臻颐府和龙湖原著之间，加设一个“悦景路东”站
站点这样优化以后，牛奶厂片区的地铁触达的均衡性会更好一点
二是悦景路会修建支线，现在的悦景路属于双向单车道，已经很难满足片区的出行要求，高峰时段行车苦不堪言
新规划会在龙湖和帝景山庄附近，重新开辟一条双向四车道市政路
这两个情况，之前一直有前期工作，而这次全运会配套场馆的利好加快了gov对其推进，可以拭目以待
李光远
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2023-10-12
10月第一场沙龙主题
1，琶洲南tod继续蓄势认筹，在当下的时局，买还是不买，有没有更好的选择，一起来聊聊
2，核心区1000-2000万，2500-4500万两个总价段区间，精细化选筹研讨
3，分享近期成交案例，为什么精细化选筹是生命线，我们的侧重点在哪里
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