一、深耕苏州高新园区，园区运营与产业投资双驱模式优势明显

1.1 推动高新区新质生产力发展的综合服务商

深耕苏州高新区三十载，推动高新区新质生产力发展。1992 年国务院批准苏州高新区为国家高新技术产业 开发区，随后 1994 年苏州高新区管委会发起成立苏州高新。工信部公布的 2024 年高新区排名中，苏州高新区 在 178 家国家高新区位列第 18 位，相较 2023 年上升 2 位，近三年实现三连升。苏州高新区排名在苏州位列第 二、在江苏位列第四、在长三角地区位列第八。截至目前，苏州高新区集聚专精特新“小巨人”企业 78 家、独 角兽及培育企业 68 家、瞪羚企业 400 余家、国家高企近 1900 家。自 1994 年成立以来公司深耕苏州高新区，并 深度融入长三角一体化发展和区域产业创新集群发展，当前形成了园区运营、产业投资、产城综合开发三大业 务板块。园区运营与产业投资聚焦绿色低碳、医疗器械产业园，并规划打造低空经济产业园；产城综合开发涵 盖房地产开发、水务环保、文旅商贸领域。从定位来看，园区运营业务构建区域产业集群高地、产业投资驱动 新兴产业创新升级、产城综合开发紧密服务主业发展。

开发业务占比降低，运营投资业务毛利率提升。公司三大业务板块中产城综合开发收入占比最高，2021- 2023 年收入占比分别为 95%/93%/90%。其中房地产开发业务是主要收入来源，2023 年房地产开发收入为 58 亿元，占总收入 75%，产城综合开发中其他业务收入占比为 15%。但 2021 年后随着房地产行业进入调整阶 段，公司开发业务收入占比和毛利率均下降。产业投资与园区运营业务收入占比和毛利率同步提升，2021- 2023 年园区运营业务收入占比分别为 3.7%/5.4%/7.7%，贡献毛利占比分别为 8.4%/14.1%/26.3%。

1.2 打造园区运营与产业投资双轮驱动模式

园区运营业务：产业园运营聚焦医疗器械、绿色低碳领域，并规划打造低空经济产业园。公司产业投资与 园区运营聚焦医疗器械、绿色低碳，同时规划打造低空经济产业园，并适度拓展半导体、AI 等前沿产业，打造 “园区运营+产业投资”双轮驱动模式。当前公司园区运营主要包括绿色低碳产业园和江苏医疗器械科技产业园， 同时与中检集团、中软国际打造运河数据港 ESG 创新中心。目前公司运营面积达到 164 万平，预计全部竣工后 每年为公司贡献营收约 3.2 亿元，贡献毛利约 1.8 亿元。其中绿色低碳产业园 GLC PARK 一二期合计载体面积 为 12 万平方米，重点吸引绿色低碳建筑、新能源高端装备制造细分领域龙头企业入驻；江苏医疗器械科技产业 园共六期，目前除五期之外均已竣工，合计载体面积为 152 万平方米，园区以医疗器械和生物医药产业投资运 营为主。医疗器械产业园当前已入驻超 1400 家企业，总产值规模超 500 亿元。

投资业务：公司形成战略投资、产业投资、定增投资三大投资模式。公司投资业务主要通过三种模式开 展，其中战略投资贡献稳定利润、产业投资布局高新技术企业、定增投资获取投资收益。战略投资企业为公司 贡献稳定的投资收益，截至 2024 年 6 月底，公司参股股权投资企业共 82 家，主要包含杭州银行、东方创业、 中新集团、苏高新创投等，存量投资项目累计出资金额 49.73 亿元。产业投资方面公司以投促招、招投联动， 通过公司设立或参与基金投资医疗器械、绿色低碳、高端装备等新质生产力领域的高新技术企业。其中文德数 慧、心擎医疗、英赛飞影、科塞尔等为公司旗下产业园入驻企业，投资与招商的联动效果显著。

投资业务贡献稳定利润。受到地产行业影响，公司当前的业绩主要由投资收益贡献。公司参股的杭州银 行、东方创业、苏高新创投为公司带来长期、持续的利润贡献，稳固高质量发展基本盘。2021-2023 年公司分 别实现投资收益 6.7/3.6/6.1 亿元，投资收益率分别为 15.2%/7.4%/10.5%。其中 2020 年公司参与杭州银行定向 增发持有杭州银行 1.99%股权，杭州银行贡献公司主要的投资收益。2021-2023 年杭州银行贡献投资收益分别 为 1.7/2.2/2.7 亿元，分别占同期合计投资收益 25%/60%/45%。2024 年前三季度杭州银行归母净利润同比增长 18.6%，预计 2024 年贡献投资收益再创新高。

1.3 战略投资江苏国信夯实利润

投资江苏国信夯实利润，探索产业与资本良性互动。2024 年 12 月公司公告控股孙公司苏新聚力拟受让江 苏国信 7.36%股份，交易对价为 21.2 亿元，交易价格为 7.63 元/股。江苏国信是江苏国资委控股的主营能源与 金融省属上市企业。其能源业务以火力发电为主，截至 2024 年上半年江苏国信现役控股火电装机容量 1545.4 万千瓦。金融业务主要依托控股子公司江苏省国际信托开展，江苏省国际信托持有江苏银行 6.98%股权，为江 苏国信贡献稳定投资收益。2023 年江苏国信投资收益 21 亿元，其中 20.2 亿元来自江苏银行。2024 年前三季 度江苏国信实现归母净利润 29.2 亿元，同比增长 48%。公司收购江苏国信 7.36%股权后预计每年可增加公司投 资收益 2 亿元左右。此外基于公司绿色低碳产业投资运营业务，江苏国信有望在能源领域与公司积极探索资本 与产业的良性互动。

二、设立低空经济产业发展公司，拥抱苏州低空经济发展机遇

2.1 苏州紧抓低空经济机遇，产业发展大有可为

苏州在全国低空经济发展中具备领先优势。自 2023 年中央经济工作会议提出将打造低空经济等战略新兴 产业以来，各地关于支持低空经济发展的政策规划陆续出台。苏州抢抓新兴产业发展机遇，是首批出台关于发 展低空经济政策的城市之一。2024 年 2 月，苏州出台《苏州市低空经济高质量发展实施方案（2024～2026 年）》，在低空经济产业链、产业规模、低空基础设施建设、应用场景、配套监管服务等方面都提出了具体的 发展目标。同时在 2024 年 4 月发布《苏州市支持低空经济高质量发展的若干措施（试行）》，对低空经济领 域重大项目、重点企业、成果转化、创新研究等方面给予资金奖励。2024 年以来，苏州已签约低空经济项目 超 300 个，计划总投资超 900 亿元；签约低空经济产业基金 19 个，总规模超 200 亿元。苏州低空经济产业基 金规模在全国领先，同时是 6 个 eVTOL 试点城市之一，苏州低空经济发展前景大有可为。

2.2 设立低空经济产业发展公司，协同东菱振动探索低空经济

公司重视低空经济发展机遇，多维度加码低空产业。2024 年 8 月，基于“新兴产业投资运营和产城综合 开发服务商”的战略定位，公司出资 1 亿元设立全资子公司苏州高新低空经济产业发展有限公司，开展相关测 试服务业务并规划打造低空经济产业园。设立低空经济公司将从两个方面为公司发展低空经济产业赋能，1） 以“园区运营+产业投资”模式推动低空经济相关资源招商及投资，加快公司在低空产业的投资布局。2）依托 子公司东菱振动在振动领域的技术及客户资源，开展飞行器测试业务，增厚公司业绩。 振动试验龙头企业，拟开拓低空飞行器测试业务。苏州高新全资子公司东菱振动是全球知名的环境与可靠 性试验系统服务商，主要产品包括电动振动试验台系列、冲击碰撞试验台系列等，客户广泛分布于航天航空、 大型船舶、轨道交通、汽车电子等领域。公司先后参与了神舟系列、天宫系列、探月工程、风云系列等国家重 大项目的研制建设试验相关配套工作。公司产品优势显著，自主研制的“1000kN 电动振动试验台”可满足我 国航空航天、船舶、轨道交通等重大部件乃至整机的可行性试验需求，并在 2024 年获中国重型机械工业协会 认定的重型机械世界之最科技成果。随着我国加快打造低空经济等未来产业，东菱振动将抢抓机遇积极拓展面 向低空飞行器的振动测试业务。

三、政策力促房地产市场止跌回稳，推动公司消化存量

政策持续用力推动房地产市场止跌回稳。自 2023 年 7 月政治局会议提出我国房地产市场供求关系发生重 大变化以来，房地产支持政策不断出台。在 2024 年 9 月底政治局提出要促进房地产市场止跌回稳以来，房地 产支持性政策继续加码。在需求端，降低存量房贷利率、统一首付比例、一线城市限购政策优化、降低交易契 税等政策陆续出台。在供给端，财政部提出支持专项债回收闲置土地及存量商品房，后者用作各地的保障性住 房。住建部提出通过货币化安置等方式，新增实施 100 万套城中村改造和危旧房改造，且年底前将“白名单” 项目的信贷规模增加到 4 万亿。有效响应政治局提出的商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，促进房 地产市场止跌回稳。除当前已落地政策外，12 月全国住房城乡建设工作会议提出 2025 年要持续用力推动房地 产市场止跌回稳。

政策刺激效果显著，楼市景气度回升。2024 年 9 月底以来一系列地产政策组合拳有效刺激购房需求，并且 本轮楼市热度延续性较此前几轮刺激政策更为持久。据我们统计，2024 年 10 月、11 月、12 月 40 城市新房销 售面积分别为 1164/1330/1628 万平，同比增速分别为 5%/28%/28%，较 2022 年同期增速分别为-5%/9%/7% 。二 手房方面，2024 年 10 月、11 月、12 月 13 城二手房成交面积分别为 724/832/1016 万平，同比增速分别为 24%/28%/73%，较 2022 年同期增速分别为 64%/66%/127%。12 月当月来看，13 城二手房成交面积创新高，40 城新房成交面积创 2023 年 3 月以来新高，楼市综合景气度较 9 月之前明显回升。

苏州楼市热度渐趋活跃，新房与二手房成交均创阶段性新高。在全国楼市成交热度回暖后，2024 年 10 月 以来苏州新房与二手房月度成交量持续上升。10 月以来苏州新房与二手房成交面积连续三月上升。其中 12 月 苏州新房成交面积 86 万平，同比增长 88%，二手房成交面积为 87 万平，同比增长 69%。新房单月成交面积为 2023 年 3 月以来新高，二手房成交面积为 2019 年 5 月以来新高。

楼市热度回暖加快公司库存去化，推动公司业绩回稳以及向新质生产力投资运营转型。受房地产行业整体 影响，公司 2022 年以来商品房销售额下降较多。基于当前行业趋势，公司投资谨慎，拿地节奏放缓，2024 年 前三季度公司无新增土地储备。据我们计算，截至 2024 年 6 月底公司可售货值约为 444 亿元，其中权益可售 货值约为 362 亿元。在 9 月底以来楼市热度回暖后，包含苏州在内的主要城市楼市成交量上升对于公司加快库 存销售产生积极作用。公司去年 11 月开盘的上润璟庭一期项目首日销售 3.9 亿元，首日去化率约 80%，较此 前大幅改善。同时商品房成交量回升带动价格降幅边际改善有助于公司计提资产减值降低，对公司业绩产生正 面影响。从而推动公司加快布局新质生产力产业投资运营。