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上海第一季度的大宗交易市场虽受疫情冲击，但市场亦保持了活跃度，总成交额达195亿元，在各细分板块均有亮点项目成交。尤其是物流园区板块，本季度迎来了华东迄今为止最大规模的成熟物流并购交易。
2022-04-12
近日，戴德梁行发布数据显示，2022年第一季度，上海大宗交易成交总额达195亿元，同比2021年第一季度的179亿元，上升9%。
01 本季度外资大手笔布局新经济资产
图片来源：戴德梁行
总体来看，上海大宗投资市场在开年疫情反复的态势下，依旧保持了市场的活跃度，成交资产包括写字楼、酒店、综合体、二手地块等多个类别，其中不乏上海外滩茂悦大酒店转让、ESR和GIC收购DLJ资产包等引人瞩目的大手笔。
连续的几笔大宗交易，也反映出上海大宗投资市场对于机构投资者仍然具有强大的吸引力。
图片来源：戴德梁行
从买家类型来看，外资买家占比迎来显著增长，从2021年的24%增长至44%，接近2018、2019年水平。
中国经济的持续复苏、全球融资环境逐渐宽松以及上海在疫情之下展现出的市场稳健性是吸引外资的主要原因，2022年外资或将继续加大对上海优质资产的投资力度。
图片来源：戴德梁行
同时，投资买家延续主导地位，市场占比约6成，与2021年旗鼓相当。
在房企相继爆雷之下，一些资金需求紧张的开发商通过出售核心区资产回笼资金，上海核心区的优质资产频出，加速了投资机构的入局。
图片来源：戴德梁行
在成交的物业类型上，办公、商业物业以其稳定的收益预期、管理模式及自用需求持续受到市场青睐。其中，办公/研发办公以53%的占比仍居首位，相较于2021年上涨7个百分点，市场主力支撑的地位被进一步强化。
核心位置大体量综合体世纪盛荟广场与市区社区商业改造退出典型案例Nexxus静安的成交撑起来本季度综合体与商业物业的成交额。
而随着线上活动的增加，物流园的需求大幅增加，上海在本季度迎来了一笔超大宗物流资产成交，将成交额占比推升8个点的上涨。
该笔交易为ESR和GIC以人民币45亿元从DLJ收购一工业/物流资产包，其间包括位于大上海区域的11项资产，合计约55万平方米，系华东迄今为止最大规模的成熟物流并购交易，或成为全年上海、甚至是全国范围内的物流标杆交易。
值得注意的是，上海在本季度继续迎来了公寓物业的交易，锦和资管联手GIC收购后社·西岸公寓项目。
近期，即便是全球范围内，公寓等租赁型住宅资产交易都在直线上扬，雅诗阁公寓信托、安联地产相继收购日本租赁住宅，香港多酒店亦被出售改建为公寓项目。
显而易见，全球资本越加青睐租赁型住宅的布局投资，同时我国住宅租赁市场不断迎来政策红利，预计该板块在未来几个季度将得到更多投资者的关注。
图片来源：戴德梁行
各类型物业资本化率仍呈现上升趋势，甲级写字楼资本化率为4.5%、零售资本化率在4.4%左右，商务园区资本化率达5%，为自2016年以来的最高点。
一季度的前两个月，国内外投资机构在上海的大宗交易市场依旧表现积极，3月的疫情对目前的上海房地产市场造成了较大的冲击，未来几个季度投资市场预计将面临不少挑战。
但上海整体发展格局未改变，2022年上海重点工作聚焦在高水平的改革开放，相信伴随政府坚决有力防控疫情，此次疫情必定也能挺过去，距离全面恢复时间也将指日可待。
02 第一季度上海大宗交易市场代表案例
上海世纪盛荟广场
希慎兴业于2021年9月27日发布公告称，拟35亿元人民币收购上海世纪盛荟。2022年3月，该笔交易正式完成。
上海世纪盛荟广场坐落于上海静安区核心地段，距离13号线自然博物馆站仅三分钟步程，且1公里范围内有5个地铁站、涵盖4条地铁线。项目建筑面积约8.65万平方米，包括一座24层的大楼及一个3层地库，拥有约342个停车位。
世纪盛荟广场项目是李嘉诚于2005年购得的，但在拿地后长达16年的时间里，该项目并未投入使用。
绿地创驿大厦A塔
3月30日，浙商银行股份有限公司发布公告，拟以30.3亿元的价格购置浦东新区浦东大道1500弄1号绿地创驿大厦A塔楼作为办公大楼使用。
据悉，购置标的包括A塔楼56962.83平方米（其中办公产权面积54199.70平方米，非计容面积2763.13平方米）、停车位280个（含223个产权车位，57个非产权车位的使用权）及C裙房使用面积约560平方米的10年使用权，总价29.38亿元（含增值税9%），加上契税等其他费用，资产购置费用合计约30.30亿元。
上海外滩茂悦大酒店
1月28日，世茂集团发布出售酒店物业的公告。根据公告，世茂集团将向上海地产出售上海世茂北外滩开发建设有限公司，总价为45亿元，而该公司的主要资产正是上海外滩茂悦大酒店。
公告显示，上海世茂北外滩开发建设有限公司于2002年成立，主要资产为位于上海虹口区外滩黄浦路199号的“上海外滩茂悦大酒店”。酒店物业总面积约为10.99万平方米，设有631间客房（包括48间套房）、水疗中心及健身中心、多个多用途会议室，还有两个宴会厅、四间餐厅、12个地面及175个地下停车位。目前，该酒店物业在君悦饭店品牌旗下营运。
DLJ的55万㎡资产组合
2月ESR和GIC以人民币45亿元从DLJ收购收购在中国的55万平方米资产组合。
该资产组合共有11个已竣工的物流及工业资产，总建筑面积逾55万平方米，为上海大都市圈迄今最大宗的物流及工业资产组合的收购交易。资产位置集中于长三角地区，覆盖上海、昆山、苏州、太仓及杭州等华东地区内人口高度稠密且交通系统发达的主要城市。
base-WEST BUND佰舍-西岸
2022年1月，锦和资管携手新加坡GIC正式完成了对位于上海徐汇区百色路218号的公寓项目的收购。
百色路公寓项目建筑面积约7,300平方米，为徐汇区70年产权稀缺投资机会。项目2.5公里范围内有上海南站、漕河泾、徐汇滨江、前滩四大商务区，聚集大量高新科技、先进制造产业，高端就业人口对优质社区需求旺盛。
锦和资管作为资产管理人，委托旗下base佰舍服务式公寓品牌进行自主运营，项目正式更名为base-WEST BUND佰舍-西岸。
前社NEXXUS静安
1月7日，建业实业有限公司发布公告称，间接全资附属公司誉杰控股有限公司(作为买方)及该公司(作为买方担保人)与卖方(G9 Asia VIII Pte. Ltd.及Sandhill Neon Holdings Limited)订立物业收购协议，总代价约为人民币1.92亿元。
收购物业位于上海西康路608号，现称"前社NEXXUS静安"，为一幢4层高商业楼宇，总建筑面积约为6,660平方米，现已全数租予多名租户，而全部租户均为独立第三方，每月总租金约为人民币1,300,000元，而加权平均租赁届满期约为56个月。
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