2025年要不要买房?看完我这10条预测,你就知道了!
蒋昊商业观 2025-01-02
首先我们回顾一下， 2024年12月份，楼市行情如何？先看深圳，统计数据截止于2024年12月29日，深圳当月成交了1.4万套住宅；其中6318套新房，还有7971套二手房，很明显，深圳这个月的二手房成交量会突破8000套，创下了近4年以来的新高。再看上海，统计数据截止于2024年12月29日，上海当月二手房网签成交量已经达到了27960套，环比上涨了8.3%，预计整个月成交量有望冲刺3万套，成交量也是近三年以来的新高。接着看北京，北京12月份二手房网签数量也突破了2万套，成为年内新高。最后是广州，12月份的二手房网签量也超过1.1万套，同比增长了17.33%。强二线城市里面，成都表现最好，12月份，成都二手房成交量高达28563套，创下了近五年新高。不仅如此，成都2024年全年的二手房累积成交面积高达2223.1万平方米，对比2023年，增加了5.17%，折合成套数，相当于23万套，创下了历史最高纪录。除了这几个核心城市，我们从全国视野来看，整体楼市是下行的，根据各大平台的监控数据，12月100个大中城市只有37个城市的二手房环比上涨，6城持平，其余57个城市环比下跌。从百城成交价格来看，也是下跌的，12月环比下跌了0.09%，虽然下跌，但下跌幅度所有收窄。一句话概括：高度分化，重点城市重点板块新房和二手房都会上涨，其他房子的价格都会下跌或者横盘。这次降准幅度大概会是100个基点，分为2-3次落实；第一次应该会在春节前，大概会在这个月的月中，降息空间会有40-50个基点。总之，明年的降息会更加艰难一些，原因是特朗普上台，制约了美联储的货币政策空间，同时也给我们增加了降息的难度。目前，除了几个特别城市没有全部放开限购，其他城市都放开了。而到2025年，我认为海南省完全没必要限购了，应该会全部放开；上海和北京不太可能全部放开，应该是把外围板块放开，核心区还是保持限购。比如说上海的外环以外，可能会取消限购，北京五环以外，也有可能取消限购。第三，未来的救市大招，有且仅有一招，那就是政府收储存量商品房，加大力度搞城中村旧改，相当于把钱往楼市里面砸。没办法，眼下我们还是需要房地产来稳经济。那就干脆扶你上马，再走一程。第四，明年的公积金贷款利率，有望再调低一点，而房贷利率也会调低；首房首贷会降到多少呢？大概在2.8%这个位置附近。不可能再低很多了，毕竟银行不是慈善机构，也要赚钱。第五，明年二手房成交量会进一步升温，全年二手房成交金额有望突破7.6万亿，大部分成交金额，会集中在头部城市。以上海、深圳、北京、成都、广州、杭州、武汉、南京、苏州、天津为主。而广大的三四线城市，二手房卖不出去，缺乏流通性，如果你手里有这类资产，应该要甩价卖掉，记得给中介多一点佣金比例，最少要有5%的奖金，中介才有动力帮你房子销出去。第六，2025年买房要更加谨慎，不要冒险，也不要搞什么4+7城市了，要买就买4+2；就是北上广深+杭州、成都。楼市进攻期，可以买4+7；楼市防守期，只能这6个。因为中国楼市要止跌回稳，绕不开这六个城市，这六座城市，就是中国的面子，不接受反驳。因为只有核心城市，才有大量的住房需求，才能卖地，才有资金来支撑城市的基础配套发展，才能留住人口，进一步刺激产业发展，形成正循环。而非核心城市呢？没钱、没有经济基础，人口流出，城市硬件配套开始凋零，铁锈地带就是这么来的。第八，目前来看，北上深已经回暖，成都、广州、杭州正在爬坡中。2025年，这些城市配套好的板块，品质好的楼盘，就是你要置换的标的，如果你是投资为主，我建议你最好还是选择深圳和上海，其次是北京和广州，成都和杭州供应链太大了，自住没啥问题，投资年限会偏长。比如说深圳，这座城市够优秀吧，应该是中国楼市里面最能打的城市了，但深圳核心区也有常年不涨的楼盘，好地段、好配套、好产品，三者都具备，才能跑赢通胀。第十，第四代住宅，目前还只是一个概念，不太成熟，住进去，会有很多问题。而别墅属于一种特殊产品，未来分化会更大，如果你的预算在2000万以上，我建议考虑大平层。大平层兼顾了别墅的优点跟第四代住宅的优点，同时又规避了第四代住宅和别墅的缺点，是改善和豪宅需求首选的住宅类型。但超高层住宅的大平层项目，大家要慎重，最近在深圳，出现了大量的超高层住宅新盘，容积率高达9.5，绿景白石洲的住宅高度，创下了深圳历史，达到了惊人的246米，让人汗毛耸立。其实住得高，不是不好，而是容积率不能太高，超高层项目，容积率只要超过9，体验感会直线降低，因为住户太多了，等电梯的时间会延长，视野会被遮挡。中国开发最成功的超高层住宅，应该是恒二，容积率只要4点多，楼宇一字排开，前面视野无遮挡，景观无敌，所以这种房子升值空间很大，归根结底，人家的产品足够牛。所以，大家在投资大平层，一定要擦亮眼睛，谁是真豪宅，谁是假豪宅。很多人说房地产绑架了高科技，绑架了老百姓的生活，让大家成为房奴，民不聊生。从狭义角度来看，是对的，但从更高维度来看，不是房地产绑架了大家，而是大家早已离不开房地产。据统计，房地产行业拉动上下游产业的增加值达到了25万亿，约占GDP23%，间接带动就业人口超过7051万，约占我国城镇就业人口的17.6%，相当于每5个打工人中间，就有一个从事房地产相关工作。我可以很明确告诉大家，房地产不救，高科技发展更加举步维艰。很多原来从事房地产相关行业的人，被迫转移到外卖骑手和网约车行列，老百姓的房子贬值，消费也跟着缩水，很多城市赖以生存的土地财政， 现在没了，只能靠装摄像头，搞罚单来解决。当然，经济的下滑，不完全是因为房地产出了问题，这里面本身也有经济周期迭代的问题，还有外部环境、贸易摩擦。为什么要救市？我在文章里面说的很明确了，就是在新质生产力还没有完全取代传统经济的时候，需要房地产来过渡一下。最近几个月的大会，都是围绕着救房地产展开的，给房地产开绿灯，希望房地产再起来，扶我们一段路。一方面，是人们对经济复苏和收入增长的信心；另一方面是大家对房价上涨的信心。如果这两个信心都起来饿了，那么房价不是回稳，而是上涨，如果两个信心，只有一个起来，那房价就不是反弹，而是回稳。作为一个财经博主，最大的职责是把经济最客观的一面告诉大家。而想要得到最客观的经济，就必须要亲自下市场，走访调研，疫情后的这两三年，我们一共调研了国内外大中小城市，一共70多个，我最大的一个感受，那就是招商引资太难了！你想下，国内优质企业就那么多，大部分企业都扎根在长三角和珠三角，以及内陆省会城市。虽然过去一年，国家三令五申，要把更多企业，劳动密集型产业往中西部迁移，但即使这么做，也只是杯水车薪，中西部广大城市，想要发展经济，唯一的办法， 就是自救。一个是发展文旅产业，讲好自己的故事，提升营商环境，吸引游客和老板；另一方面，就是搞差异化竞争，比如说余姚，就是中国灯具之乡；邵东，打火机之都；浏阳，花炮之都；曹县，供应日本90%的棺材；正因为中国有千千万万这样的特色小城，才能支撑起一方之地的安宁。未来中国300个中小城市里面，真正能够守住一方安宁的城市，不会超过100个，另外200个城市，面临的就是人才枯竭，产业凋零，荒凉一片。而头部城市呢？不会超过30个，这30个城市，才能在激烈的市场环境中，独占鳌头。所以，核心城市的经济发展，我们丝毫不用担心，为什么呢？第一，全球进入降息周期，购买力会大增，对于生产加工效率最高的中国，就是顺风顺水，利好我们的出口经济，跨境电商老板，又能大赚一笔。第二，国内高科技已经具备一定的领先地位，虽然跟对面的白头鹰有落差，但跟欧洲、日韩相比，我们已经实现了赶超。虽然我们的AI技术比不上美国，但我们也有规模优势，AI应用场景的落地，我们发展速度是最快的，美国赢在技术，我们赢在市场。大家有时间的话， 我真诚建议你，多去各大城市看看科技展，每年深圳举办的高交会，上海进博会，大家都去看看，你就能感受到，我们正处于一个科技大爆发时代。显然，我们处于百年之未有大变局里面，而且，这个变局的主角就是我们。在漫漫历史长河中，我们能拥有如此长久的和平发展时期，我们兵强马壮，国泰民安，虽然国际形势不太好，中东战火纷飞，但我们不得不承认，中国正处于国运最昌盛的年代。万事万物，大家只需要记住一点，抓住5%的优势资产，你就赢了。买房的本质，就是掐尖，把95%的城市房子卖了，置换到5%的城市里面去。把5%的城市里面不够优质的资产也卖了，置换到5%的板块中去。2025年，顺势而为，聚焦头部资产，聚焦自己的优势上，才能做强做大。最近一段时间，重新翻看易经，我发现一个很朴素的道理，那就是：不要去把精力放在自己的短板上，而要把自己的长板做长。短板你再修补，也只能打60分，为什么不去找一个，在你短板领域打80分的人合作呢？有人说是钱和，只要钱够了，家庭就会和，这句话对吗？不对！而且错了十万八千里，难道有钱人家里面就不吵架？如果因为钱而结合到一起的家庭，大多数最后都会因为钱而分开。我为什么会下这个判断呢？因为马斯诺需求层次理论，是客观存在的，钱其实是底层的需求，当钱赚到一定程度的时候，就需要归属感和爱，尤其是家人带来的能量，最后才是自我实现需求的人生意义。很多家庭并不富有，但充满了爱，反而很和睦，所以一个家庭，最和谐的一面，就是夫妻双方一起努力和打拼，然后获得了很多财富，从而一起提升了生活的品质，提升了家和在物质层面的质量。所以，如果家庭不和睦，夫妻是需要一起双修的，一起合作去赚钱，一起去提升财商。首先，夫妻俩要一起提高现金流，如果一个家庭现金流，或者说年收入不高，那么夫妻俩就要一起去提升技能，赚取更多现金流。你光会写文案还不够，你还得会拍视频，会直播，会卖货，对吧，这样就形成技能变现的闭环，你奋斗一年，才能赚取别人一辈子的收益。当你的现金流稳定了，你就要去考虑防御性资产，比如说存款、香港保险、核心城市核心房子。保险是很多人的认知盲区，但这一块非常重要，普通家庭抵御风险的能力很差，常常被大病击垮，导致负债缠身，所以需要配置医疗和重疾险。有机会你还要多存一点美元，因为人民币汇率长期走弱。有机会，你可以去学习一下跨境电商，或者投资一些比较有潜力的跨境电商企业，这个是赚大钱的路子。房子这一块，不存在投资兼顾自住，如果你是自住加投资，说白了还是防御性资产，而不是主动获利资产。黄金可以做定投，家里配有一些黄金，遇事就不会慌，每个月买1万块钱的黄金，这就属于定投了，这种长期行为，跑赢通胀没啥问题。股票，我就不建议大家轻易去碰了，什么时候可以碰一碰股票，你手里有1000万，拿个100万来试试，这个可以，因为输了无伤大雅。但如果你手里只有100万，拿个10万来试试呢？就不建议了，虽然比例一样，但你的基础生活会降低。人和→夫妻双方提升现金流能力→配置防御性资产→配置主动获利资产→进一步提升家庭物质财富，改善生活条件→人和→夫妻双修→破圈学习→进一步提升现金流能力→进一步获利投资收益；回到原点，一个家庭的破败，一定是从夫妻性格不合，只要人不和，后面所有链条都会打断。那就会进入到负向循环。如果你很想通过买房实现财富倍增，但你看好的房子，拿不住主意，接下来到底还能不能涨？我们会建立一对一服务社群，专业团队，根据您的投资预算和需求，帮助您买到合适的房子。
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