兴滇 | 昆明各区疯狂比卖地:严峻考验开发商钱包展会快讯

昆明各区疯狂比卖地

严峻考验开发商钱包

【云南房网】最近一段时间，昆明土地市场上新的速度可以用目不暇接来形容了，而且新上架的地块无论位置、规划条件还是价格都很有吸引力，感觉各区几乎展开了一场卖地竞赛，就看开发商的钱包里有多少银子。

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昆明最近这一轮卖地是从西山区开始的，半个月前，西山区将早就在推介的位于大商汇东西两侧的各一宗宅地挂牌，其中位于大商汇东侧的85.07亩住宅用地已经被建投竞得，另一宗将在本周五开拍。

今年出让商品房开发用地最多的呈贡区也不甘人后，在已经多次溢价卖地的情况下，又拿出一宗36.2亩的宅地在12月18日拍卖。而在昨天，呈贡区还上架了一宗商业地块，面积有29.9亩，位于斗南片区，将于12月22日拍卖。

这是这两年呈贡区出让的为数不多的商业地块之一。

►‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍即将拍卖的呈贡龙城街道住宅地块

一向是昆明房地产开发龙头老大的官渡区，今年卖地的次数虽然不多，但每次拿出都是竞争力极强的优质地块，上周官渡区才挂出了万象城东侧一宗39.6亩的商住混合用地，最新又上架了云南房网在今年9月报道过的关上老国贸地块，面积有63.4亩，起拍价9.83亿，将在12月22日拍卖。

关上这块地云南房网预测将会是保利发展拿地，是否如此，12月22日即可见分晓。

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盘龙区最近出让的地块也很多，一周前前才卖出了栗树头城改项目的一宗9.6亩住宅地块，紧接着盘龙区又有两宗住宅地块上架，分别是北市区俊发城旁边的48亩宅地，和穿金路煤机厂旁边的20.7亩宅地。这两宗土地容积率都不高，俊发城旁边地块的容积率只有2.1，穿金路地块的容积率也只有2.5。要知道当年的俊发城可是以容积率高著称，即将拍卖的KCPL2016-6地块本来也属于俊发城逸景峰的规划用地，当然现在俊发是用不着了。

►‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍即将拍卖的北市区低容地块位置

盘龙区即将拍卖地块中最令人意外的是穿金路煤机厂旁边地块，这块地对面是俊发盛唐城，背后是保利玺樾，都是当年高容积率的城改项目，可是即将拍卖的地块容积率只有2.5，楼面地价却低至5500元/平米，哪个开发商看了不动心？

►‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍穿金路煤机厂旁边住宅地块位置

云南房网曾经在一个月前报道过滇池路七检站地块很快将出让的消息，果然昨天这宗地就挂出来了，起价1.52亿，折合楼面地价才5868元/平米。该地块的一级开发是华夏阳光，预计华夏阳光会一二级联动开发。这也是度假区近几年出让的为数不多的新地块之一。

►‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍滇池路原七检站地块即将在月底拍卖

这段时间，在主城五区当中就只有五华区在出让土地方面稍显寂寞，除了半个月前卖了一二一大街TOD项目的21.7亩商住地块，再就是挂牌了昭宗片区的6宗安置房地块，不过不排除接下来五华区有新的商品房地块上架。

总体来看，这段时间昆明各区都赶在年底卖地，为了保证成交，拿出的地块可以用“量大、质优、价低”来形容，单独来看几乎都有不小的吸引力，可是开发商的钱包还是否充足，能不能全部吃进就不好说了。

刘洪建率队调研翠湖片区

要做细做实做优城市治理

要持续提升城市品质形象

【清风春城】12月1日，省委副书记、市委书记刘洪建率队调研翠湖片区时强调，要深入学习贯彻习近平总书记关于城市工作的重要论述和习近平总书记考察云南重要讲话精神，在精细化上下功夫，做细做实做优城市治理，持续提升城市品质形象。

全长约620米的翠湖城市绿道，把昆明老街和翠湖两大核心历史片区连接在一起。刘洪建一行从黄公东街出发，沿翠湖城市绿道步行至昆明老街，边走边看，与商家游客互动交流，沿途详细了解城市治理、绿道建设管理、文旅业态布局等情况，并提出工作要求。

刘洪建沿途了解城市治理、绿道建设管理等情况。刘洪建指出昆明是国家历史文化名城，也是享誉世界的“春城”“花都”，历史积淀深厚，自然条件优越，城市独具特色。在城市规划建设过程中，要保护好城市独特的历史文脉、人文地理，精细化提升改造老旧小区、历史街区，塑造体现地域文化特色的城市风貌，实现保护遗存、传承文脉与城市发展的有机统一。

要以绣花功夫持续推进城市精细化管理，扎实抓好重点区域、重要道路、重要节点整治提升和绿化美化，积极营造干净、整洁、舒心的城市环境，进一步提升城市品质、增强城市吸引力。

刘洪建强调翠湖片区文化底蕴深厚，但也有不少老旧小区。要把民生改善和城市更新工作有机结合起来，统筹推进市容环境提升、建筑风貌整治、文化氛围营造等工作，改善面貌，引进业态，推动老街成为消费新场景、城市新地标。

要深入挖掘历史文化、抗战文化、民族文化等资源，加快推动文旅产品迭代升级，大力培育体验式、沉浸式旅游业态，持续提升大翠湖历史人文旅游圈的知名度和影响力。要按照景区标准和要求，进一步优化公共交通组织，完善游客导览等配套设施，让市民游客游玩更加便利、更加舒心，切实增强市民游客的体验感。

让全球游客都来春城买买买

昆明打响入境消费“主场战”

【拥抱印度洋】全国多城角逐，而昆明“双入围”。11月20日，商务部、财政部公示两项试点名单，昆明同时入围“国际化消费环境建设试点城市”和“消费新业态新模式新场景试点城市”。

这意味着，昆明的国际化、品质化、便利化消费环境跃升到了国家级验证的阶段；意味着，昆明对于打造“南亚东南亚入境消费第一城”形象的精准定位，获得国家部委的肯定；也意味着其面向南亚东南亚的战略方位、消费潜力与场景创新已经展现出进一步确定性。

国际化消费环境建设试点的成效，将成为评选国际消费中心城市的关键考核指标之一。

昆明自实施“贸易富市”战略以来，建设区域性国际消费中心城市，不断“放大招”。昆明，正努力迎来它的“万商云集”时代。

流量机遇

在全球消费格局重塑的大背景下，城市竞争力正从“内循环的商业密度”向“国际循环的消费能力”的拓展升级。入境消费作为典型的增量市场，其结构性价值远高于一般意义的城市消费增长，是城市服务能力与开放能级的综合体现。

对云南而言，以昆明为核心打造“南亚东南亚入境消费第一城”不仅符合消费全球化趋势，更与国家向南开放布局高度契合。随着国际航线恢复、跨境电商进一步扩容、政策组合持续释放，昆明的消费功能正被重新激活。

当然，消费力，首先取决于“人从哪里来”。

今年1—10月，昆明全市社会消费品零售总额3145.10亿元，同比增长2.6%。前三季度，昆明入境游客95.2万人次，同比增长47.7%，已接近2024年全年，国际旅游收入同比增长46.5%。

一季度，云南入境过夜游客客源国前十名依次为马来西亚、泰国、越南、新加坡、缅甸、韩国、老挝、美国、印度尼西亚、澳大利亚，这一客源结构也直接反映了昆明的入境客群特征。

可以看到，昆明正在迎来四类最具价值的入境客群。

第一，来自东南亚的高黏性客群，呈现出更高停留时长与更高消费边际。他们目的不局限于旅游，如来自泰国、老挝、缅甸等国的学生、长期就医者、探亲者，其消费需求具有高频、刚性、长期的特征。

第二，跨境商贸型人群。小商品采购商、品牌代理商、平台型卖家频繁往返，使昆明的消费需求同时呈现“C端体验”与“B端采购”双重属性。

第三，全球文化体验型年轻客群正在崛起。他们更关注小众文化、咖啡馆、文创、民族艺术、夜经济等，会主动在脸书、INS等社交平台分享体验，让昆明具备“外溢传播力”。

第四，来自欧美的中高端客群。受昆明过境免签政策吸引，美国、俄罗斯、英国、加拿大等欧美国家旅客搭乘国际航线经昆入境。

入境客群的质变，使昆明的消费增长不再依赖单一板块，而是形成了多层次客源体系，为昆明打造“第一城”奠定了流量基础。

核心底气

昆明在对接南亚东南亚入境消费市场上，既有区位的不可替代性，又有生态与文化的独特吸引力。

自然美景让度假式消费场景加速成型。

滇池沿岸、海埂大坝、滇池绿道等构成具有辨识度的风景经济带，成为外国游客轻度假的主要入口。

6条“黄金旅游线路”串联城市全景消费。春可赏花，斗南鲜切花交易量亚洲第一，花市强势出圈，成为国际游客最愿拍照打卡的地标；夏食菌，产出全球最丰沛的野生菌；秋看叶、冬观鸥。原生态自然IP既是世界性语言，也是天然的消费吸引力。

生活方式本身就是一种消费产品。

昆明这几年呈现出一种“慢速繁荣”的城市特质，是一种独具质感、自然松弛的生活方式。咖啡街区、手作市集、生活审美空间构成城市软实力。翠湖、南强街、文化巷一带，在外籍游客中口碑高，随之带来的是伴手礼购买率。夜经济形态并非大都市般喧哗，而是更接近“慢节奏的东南亚夜生活”，小众酒吧、民族演艺、脱口秀构成差异化的昆明夜场景。

具备成熟的入境场景型消费平台。

长水国际机场承担着客流的主要入口，航线密度让免税店、黄金珠宝、精品香化、跨境电子产品具有天然优势。昆明会展中心与南博会、旅交会形成稳定的入境商务客流，后续或能有更多国际品牌在此首秀。恒隆广场配套国际信用卡、移动支付等多元化支付方式，关键岗位员工具备基础外语沟通能力，入境友好度显著提升。

优质“云品矩阵”让品牌结构清晰可见。

品牌的意义在于，外地游客愿意买、外籍人士愿意带走、国内消费者愿意为故事付费。而昆明正是云品的全球首发地、集散地与体验地。云花、云咖、云茶、云药等形成“一眼能辨识”的地域性消费品牌。云南白药、薇诺娜等品牌构建了跨国消费可识别的云南产品画像。

同时，品牌把昆明视为进入中国的“第一站”，东南亚风味料理、印度尼泊尔小众料理把首店或西南首店放在昆明，成本合适、用户友好。一些食品、美妆品牌也愿意在昆明试水。展会驱动的东南亚特色品类，如泰国食品、马来西亚燕窝、老挝咖啡，也常通过南博会来到昆明，再向全国铺开。

消费创新速度在全国突出。

滇池国际咖啡文化嘉年华连续举办两年，持续提升昆明在国际咖啡消费领域的知名度，吸引不少外国游客慕名前来。600余场焕新消费活动落地，包括老字号嘉年华、寻味春城、三城联动夜间经济集聚区打造等。昆明累计建成4个国家级、9个省级夜间经济集聚区。

跨境旅游链条正在制造新的消费增量。

对来自欧美、日韩和东南亚的游客，在此补给、体验、购物，再进入大滇西旅游环线或跨境旅行。户外运动、野奢民宿、民族文化课程等新业态，进一步延长了游客的停留时长，也带动了消费客单价的提升。

进阶之路

尽管昆明在入境客流上势头强劲，但竞争从未停止。想真正站上塔尖，须在关键领域形成新突破。

其一，国际化消费环境应从政策红利走向系统能力。

离境退税、“即买即退”、多语种指引等政策工具正在进入成熟期，并初步释放规模效应。据商务局消息，今年以来，昆明离境退税呈现跨越式增长，全市退税商店突破450家、销售额超过4500万元。成功打造顺城购物中心和柏联百盛两个离境退税“即买即退”示范点。

离境退税，是境外旅客在中国购买商品后离境时可退还增值税；以往需在口岸办理，而“即买即退”的出现让旅客在购物现场即可完成退税。国家今年也明确提出要完善免税政策、扩大入境消费，昆明的快速响应，正体现出政策与市场的双向强化。

今年，昆明连续推出政策赋能动作：举办全市入境消费宣讲与退税培训会；启动“昆明·南亚东南亚入境消费第一城全球首发大会”；成立南亚东南亚跨境消费联盟；发布全国首个官方城市级入境消费指南《春城消费指南》与“KunMing PASS”礼遇卡；推出首批退税试点商圈与商店。

能否通过政策叠加构建优势，将成为其未来增长的关键。

其二国际航线仍是决定性变量。

昆明拥有中国第六的国际航班量，这个位置难能可贵。以泰国、老挝为代表的东南亚航线密度全国领先，与南亚东南亚通航城市达43个，居全国第一位，每周出入境航班超500架次。

但比起广州、香港等成熟枢纽，昆明的全球航网仍可提升。有业内人士指出，背包客与年轻游客偏好的巴厘岛、清迈、槟城等航线可扩容；未来布局中东、南亚、欧洲等过境航线，可进一步释放过境免签政策潜力。

其三，高端酒店与国际住宿品牌是“补位点”。

昆明的高端酒店规模与国际化都市相比还有很多增长空间。海外高净值游客、MICE客群偏好的高品质酒店宝格丽、艾迪逊、悦榕庄等，每晚房价可达数千元，消费拉动效应是很明显的。目前，昆明正在研究出台酒店业高质量发展的新政策，这是一次窗口期。

“万商云集”的远景背后，是向“经济高地”的进阶之路。

从短期维度看，入境消费的增长将直接拉动社会消费品零售总额、外贸进出口总额等核心经济指标提升。从长期维度看，将驱动产业生态升级。当全球商品、资本、人才持续汇聚昆明，必将催生出更多新业态、新模式，推动更多优势产业与全球资源精准对接。

“春城无处不飞花。”原本写长安，如今再读，却意外精确地落在昆明身上。那时的长安，万国来朝、商旅汇聚、市场四开、番货入市，商业之盛成为大唐开放的象征。

而杨慎笔下“天气常如二三月，花枝不断四时春”的昆明，在千年之后以“春城”之名，以打造南亚东南亚“入境消费第一城”为路径，重新点亮“春城”二字里，关于万商云集的古老意象。

这似是一种古今默契，也展现了一座城市顺势而起的强劲势头。昆明正在加速把“春城”从气候之名，升级为区域级消费引力的象征。

《2025年昆明房价数据汇总》

【昆明房地产观察】12月很多房东要断供了， 11月中旬房价继续无量空跌，昆明房价连跌7个月后继续加速：11月28日昆明房价9606元/㎡

……2025年10月31日昆明房价9674元/㎡

……2025年9月30日昆明房价9752元/㎡

……2025年8月31日昆明房价9832元/㎡

……2025年7月30日昆明房价9852元/㎡

……2025年6月30日昆明房价9922元/㎡

……2025年5月30日昆明房价9997元/㎡

……2025年4月30日昆明房价10066元/㎡

……2025年3月31日昆明房价10159元/㎡

……2025年2月28日昆明房价10257元/㎡

……2025年1月31日昆明房价10306元/㎡

……以下为2024年1月-12月昆明房价数据汇总：

…2024年12月31日昆明房价10306元/㎡

…2024年11月30日昆明房价10348元/㎡

……2024年10月31日昆明房价10434元/㎡

…2024年9月30日昆明房价10520元/㎡

…2024年8月31日昆明房价10620元/㎡

…2024年7月31日昆明房价10721元/㎡

…2024年6月30日昆明房价10891元/㎡

…2024年5月31日昆明房价11010元/㎡

…2024年4月30日昆明房价11137元/㎡

…2024年3月31日昆明房价11257元/㎡

…2024年2月29日昆明房价11445元/㎡

…2024年1月31日昆明房价11513元/㎡

……以下为2023年1-12月昆明房价数据汇总：

…2023年12月30日昆明房价11530元/㎡

…2023年11月30日昆明房价11670元/㎡

…2023年10月30日昆明房价11845元/㎡

…2023年9月30日昆明房价11956元/㎡

…2023年8月31日昆明房价12089元/㎡

…2023年7月31日昆明房价12130元/㎡

…2023年6月30日昆明房价12169元/㎡

…2023年5月31日昆明房价12186元/㎡

…2023年4月30日昆明房价12291元/㎡

昆明3月30二手房均价 12357 元/m²

昆明2月二手房均价 12353 元/m²

环比上月上涨 0.03% ↑，同比去年同期下跌 5.14% ↓

昆明2月28二手房均价 12354 元/m²

昆明1月二手房均价 12324 元/m²

环比上月上涨 0.25% ↑，同比去年同期下跌 6.44% ↓

昆明1月31二手房均价 12324 元/m²

昆明12月二手房均价 12241 元/m²

环比上月上涨 0.68% ↑，同比去年同期下跌 6.07% ↓

……以下为2022年昆明房价数据：

昆明22年12月30二手房均价 12241 元/m²

昆明11月二手房均价 12329 元/m²

环比上月下跌 0.7% ↓，同比去年同期下跌 7.60% ↓

昆明22年11月30二手房均价 12329 元/m²

昆明10月二手房均价 12463 元/m²

环比上月下跌 1.07% ↓，同比去年同期下跌 7.41% ↓

昆明22年10月31二手房均价 12463 元/m²

昆明9月二手房均价 12519 元/m²

环比上月下跌 0.44% ↓，同比去年同期下跌 7.24% ↓

昆明22年9月30二手房均价 12519 元/m²

昆明8月二手房均价 12533 元/m²

环比上月下跌 0.11% ↓，同比去年同期下跌 7.37% ↓

昆明22年8月31二手房均价 12533 元/m²

昆明7月二手房均价 12691 元/m²

环比上月下跌 1.24% ↓，同比去年同期下跌 7.65% ↓

昆明2022年7月31二手房均价 12691 元/m²

昆明6月二手房均价 12719 元/m²

环比上月下跌 0.22% ↓，同比去年同期下跌 7.18% ↓

昆明2022年6月30二手房均价 12719 元/m²

昆明5月二手房均价 12817 元/m²

环比上月下跌 0.76% ↓，同比去年同期下跌 7.15% ↓

昆明2022年5月31二手房均价 12822 元/m²

昆明4月二手房均价 12926 元/m²

环比上月下跌 0.80% ↓，同比去年同期下跌 5.80% ↓

昆明2022年4月30二手房均价 12928 元/m²

昆明3月二手房均价 13027 元/m²

环比上月下跌 0.76% ↓，同比去年同期下跌 5.11% ↓

昆明2022年3月31二手房均价 13027 元/m²

昆明2月二手房均价 13205 元/m²

环比上月下跌 1.34% ↓，同比去年同期下跌 4.11% ↓

昆明2022年2月28二手房均价 13205 元/m²

昆明1月二手房均价 13121 元/m²

环比上月上涨 0.64% ↑，同比去年同期下跌 2.80% ↓

昆明2022年1月31二手房均价 13123 元/m²

昆明12月二手房均价 13208 元/m²

环比上月下跌 0.64% ↓，同比去年同期下跌 2.58% ↓

……以下为2021年昆明房价数据：