▍房地产市场概况
新房市场：根据中指数据库监测，10月1日至26日，深圳新房住宅成交1966套/19.92万平方米，新批准上市商品住宅共计1578套/19.04万平方米，推盘面积环比上涨41.55%。 “9·5新政”在10月未能持续拉动需求，实际成交增长集中在政策实施初期，后期市场热度未能持续冲高。本月供应端放量与促销策略并行，开发商普遍采取“以价换量”策略，折扣幅度普遍在备案价的八五折至九折之间，部分项目推出“工抵房”“零首付”等金融创新手段。热销区域龙岗大运、光明科学城凭借新规产品、优质学区及价格优势，去化率领先。光明越秀·星科源启推出“折后总价300万内买89㎡大三房”，单价低至3.37万元/㎡，较周边二手房低约15%，去化率超9成；龙岗中海大运玖章虽为高端改善盘，但通过“工抵房返现30-50万元”等策略，部分房源单价降至3.5万元/㎡起，开盘整体去化80%，刷新深圳东部年度首开纪录。四季度市场供应迎来峰值，随着优质房源入市和需求释放，预计11-12月整体成交量保持活跃，刚需与高端改善需求仍是市场主力。
二手住宅市场：截至10月26日，深圳二手商品住宅共成交3309套/32.36万平方米。受国庆假期及政策效应递减影响，10月二手房成交总量回调。9月5日分区放松限购、统一房贷利率至3.05%等政策刺激的需求集中释放后，10月市场回归理性。短期看，市场仍将处于“以价换量”阶段，但核心区抗跌性和新兴区域潜力为长期复苏奠定基础。
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）
市场监测：https://u.fang.com/ytcrnn/
2025年1-10月，深圳销售金额TOP20房企合计销售1355.34亿元，占全市1-10月销售额的57.41%，销售金额TOP20入榜门槛为38.46亿元。其中，TOP10房企销售额为923.36亿元，占全市销售额的39.11%；TOP11-20房企销售额为431.98亿元，占全市销售额的18.30%。
头部房企：鸿荣源凭借鸿荣源·珈誉府、鸿荣源尚云等项目的热销，位居销售金额榜单冠军，销售金额为172.67元；招商蛇口凭借招商·四海名邸、招商雍云府等项目的热销，占据销售金额榜单第二，销售金额为131.66亿元；深铁置业凭借前海时代、深铁阅云境广场等项目的热销，位列销售金额榜第三，销售金额为102.52亿元。
三大阵营：按企业销售额分三大阵营，其中第一阵营（100亿以上）共3家，合计销售金额406.84亿元，占TOP20销售额的30.02%；第二阵营（50-100亿）共8家，合计销售金额567.21亿元，占TOP20销售额的41.85%；第三阵营（50亿以下）共9家，合计销售金额381.29亿元，占TOP20销售额28.13%。
从深圳各房企销售面积来看，2025年1-10月，深圳销售面积TOP20房企合计销售294.28万㎡， TOP20入榜门槛为5.89万㎡。其中，鸿荣源以50.99万㎡排名第一；招商蛇口以24.17万㎡排名第二；深铁置业以23.43万㎡排名第三。
2025年1-10月，深圳商品住宅销售金额TOP10项目合计销售金额为430.36亿元，占全市商品住宅销售总额的25.77%，TOP10入榜门槛为25.20亿元。其中龙华区中洲迎玺花园以69.92亿元的销售额位居榜首；位于宝安区的热销项目鸿荣源·珈誉府以61.53亿元的销售金额位居榜单第二；龙华区项目鹏宸云筑以50.95亿元位居榜单第三。
从销售面积来看，1-10月深圳房地产TOP10项目合计销售面积为66.27万㎡，占全市商品住宅销售面积的20.59%，TOP10门槛值为3.95万㎡。其中鸿荣源·珈誉府以12.80万㎡的销售面积位居榜首；中洲迎玺花园以10.94万㎡的成交面积位居第二；鹏宸云筑以9.34万㎡销售面积位居榜单第三。
▍政策动态
保障性租赁住房管理规范
2025年10月28日发布的《深圳市社会主体出租的保障性租赁住房管理细则（征求意见稿）》明确，社会主体运营的保障性租赁住房需严格限定租金水平（不高于同期同区域同品质市场参考租金的90%，且合同期内不得涨价），并建立租客权益保障机制，包括租金年涨幅不超过5%、优先续租权等，预计2025年11月29日完成意见征集后正式实施。
该细则是深圳完善住房保障体系的重要举措，旨在规范社会主体参与保障性租赁住房运营，平衡市场活力与公共属性。11月正式实施后将进一步规范租赁市场，但短期内对二手房市场影响有限。
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➤政策解读
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