过去的一年，有些重大事件或将激起历史的回响，有些则将照亮未来的道路。
让我们带着过去的嘱托，拥抱未来的希望。
——铭记2023
回首2023年，房地产市场整体呈现出复杂多变的态势。
这一年，市场供求关系发生了重大变化，政策支持力度持续加大，努力化解房地产风险，促进房地产市场平稳健康发展成为了主基调。
这一年，房地产调控定位于满足居民刚性和改善性住房需求，加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。在一线城市和部分热点二线城市，提振房地产市场活跃度和投资力度成为市场风向标。
这一年，房地产行业也面临着前所未有的挑战，市场下跌走势和观望情绪导致商品房投资开发与成交量下降，而融资和销售等问题也给房企带来空前压力。
救市贯穿2023
今年一年都在救市，真的是从年初贯穿到年尾，连最后半个月都不放过。
这不，最牛京沪赶在年尾，又奉上救市大招。
北京，首付比例、房贷利率、贷款年限，全面大放松！
12月14日，北京五部门联合发布《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》，这一次涉及面非常广，力度也非常大。
首付比例降了一大截，尤其是二套直降百万首付！首套房首付比例统一降至30%；二套房首付比例，城六区50%，非城六区40%。
之前的政策是，
首套房普通住宅首付35%，非普通住宅40%；二套房普通住宅首付60%，非普通住宅80%。
调整后，首套房和二套房的首付比例，不再区分普通住宅和非普通住宅，二套房只区分城六区和非城六。举个例子，原来在买二套房，一套1000万的房子，首付需要600-800万，现在最低只需要400万就够了，门槛直接降了200-400万。另外在贷款利率也降低了不少，之前4.75%-5.25%，现在最低4.2%！同时，贷款最长年限也从25年恢复至30年。

同天傍晚，上海也紧跟着发布了救市新政。
首套房首付降到30%，利率降了45BP！
二套房首付不再区分普宅和非普宅，分区域，降到40%-50%，利率降了75-85BP！
具体看这张图，非常清晰。
2023年自媒体最追逐的一个词眼“确定性”，买到有确定性的房子多好啊，问题世上有确定性的东西吗？找个老婆找个老公也不能确定就和你过一辈子，何况放在市场里的房子。但是再难确定性也要尽可能的找。如果非要找相对的确定性那还是“一线城市”和“核心地段”。
如果一线城市都不行，好转不起来，那靠二线三四线城市，更没谱。
所以楼市复苏希望，都寄托在北上广深，哪怕先出一个回暖标杆。   
假设市场触底反弹那天到来，先不管是什么时候，你觉得北京、上海、深圳、广州，究竟会轮到谁？
我们站在买房者的角度来看四个一线城市政策面情况。
1、限购层面：
北京上海深圳全市限购，广州目前只有核心区限购（越秀、海珠、荔湾、天河、白云、南沙）。
2、限售层面：
北京限售5年，上海优先购新房限售5年，深圳限售3年，广州限售2年。
3、首付比例：
首套房，北上广深最新政策都是首付30%。
二套房，广州、深圳首付40%，北京城六区和上海市区50%，北京非城六和上海外围区域40%。
4、商贷利率下限：
首套房利率，北京最低4.2%，上海、广州、深圳都是4.1%；
二套房利率，北京最低4.75%，上海最低4.4%，广州深圳都是4.5%；
对比下来你会发现，四大一线城市中，目前政策放松力度最猛的是谁？广州。
市场复苏压力最大的，最难的，也是广州。
广州最近一次新政是11月15号，第一个破了限购，第一个降了首付。
一个月过去了，广州行情有明显好转吗？并没有。
2023年11月，广州新房销售面积58.5万㎡，环比下降18.6%。
你看，一顿放松后，销量还降了两成。
而广州政策，基本上放无可放了，所以可以得出一个结论：
——假设这轮楼市回弹，一定不会先出现在广州，先排除广州！   
我们再看其它三个一线城市最近的市场表现：
上海——
11月新房销售103万㎡，环比上涨14.6%；
1-11月新房销售1268.37万㎡，同比上涨0.2%；
北京——
11月新房销售50.01万㎡，环比下降15.5%；
1-11月新房销售679.59万㎡，同比下降4.6%；
深圳——
11月新房销售27.68万㎡，环比上涨6.0%；
1-11月新房销售293.98万㎡，同比下降11.2%；
北上深里面，最先要排除市场压力比较大、销售并不乐观的北京。然后剩下深圳和上海。深圳前不久政策新一轮放松后，新房二手房都出现了一波回弹，即便幅度不大，而且边际效应在递减；而上海即便在这次新政前，无论单11月份，还是1-11月份，都有不错的涨幅，加上刚刚又放了一波新政。
         
2024年，我们认为量涨价跌迎来剪刀差时刻，房产新周期正在开启！关于楼市分析是有很深的逻辑的，它与经济挂钩，纷繁芜杂实在太专业了，有兴趣的可以观另一号进行付费阅读。

面向2024我们还是可以做些简单、初级而又直观的研判。从当前数据来看真实价跌量涨的剪刀差时刻，成交量已经开始触底反弹稳步回暖，一般来说在经济周期中会经历衰退、萧条、复苏、繁荣四个阶段，而我们当前的市场正处于量涨价跌的的剪刀差时刻，对应的正式经济周期中的复苏阶段，因此深圳楼市的至暗时刻已经过去，新的周期正在开启，明年只要房企能顶住债务压力，那么市场必然会稳步回暖，至少不会比现在更差！当然了每个城市不一样，也并不排除某些城市市场继续下行。
北上广深二手房市场，虽然有不少业主返价，但整体还是“以价换量”。市场热情主要体现在豪宅板块，不少次新房优质盘，在新政下从非普住宅转为普通住宅后，看房量激增；而总价800万以下的普通住宅方面，市场反馈平淡，价格依旧承压。
北上广深作为楼市重大风向标，政策出台与市场正向反馈，必然对楼市有一定刺激作用，但现在的政策放松还不足以带动全国楼市回暖。刺激一线城楼市最重要的一条——让外地资金进入北上深买房的门槛还没有放开。从这一点上来说，北上深有必要向广州“抄作业”，广州则可以继续加大力度，全域取消限购或取消核心区以外区域限购，至少也要大幅降低社保年限，为有意向流入各城市不动产的资金开辟渠道。
深圳目前在北上深之上，还额外捆绑楼市的两大政策：户籍+三年社保和二手房参考价该适时退出舞台了。让商品房真正回归商品属性，让楼市价值与城市价值匹配同行，让家庭资产在城市中得以存续和传承，才能让市场真正回暖。
对于未来深圳市场格局，我早在去年底就开始提出深圳楼市必然会持续分化，在未来天量的保障性住房供应以及“新房改”政策的推动下，未来刚需的居住需求主要将由保障房解决而商品房则回归市场，届时老破旧甚至一些入门级的改善型商品房的价值必然会受到冲击！未来市场必然是朝着满足改善型住房需求发展！你只要牢牢记住“低端有保障、中端有支撑、高端有市场”这一句话就能把握住未来深圳楼市格局的发展方向！因此如果你手上还持有老破旧等劣质资产，务必尽快置换为优质资产保住自己的财富！

明年明年是房企还债的大年，一旦万科这类“三好学生”房企债务出现危机，那么将对市场情绪造成极大的负面影响，因此明年的市场情绪还存在较大的不确定性，不过根据之前深圳国资委和深铁做出的承诺，如果万科债务违约国资将出手兜底，但是明年房企融资市场是否能稳住将在明年深圳楼市起到决定性因素！

因此，综合以上预判我认为24年的市场经历了衰退和萧条后会在政策的刺激下逐步进入复苏阶段，但普涨时代已经彻底结束，未来的市场一定是呈现结构性复苏的特征，改善和豪宅成交量将会稳步回暖，但是市场价格是否能持续回暖则需要看未来的金融政策是否能稳住市场，不过有一点是非常明确的刚需产品在经济环境保障房的冲击下其市场价值很难再回归到主流投资产品中！

比如深圳市场，如果希望物业增值那么你至少选择福田、南山、宝安第二梯队以上的改善型物业和豪宅，如果刚需购房者希望换个环境自住可以关注福田中心、南山中心、白石洲、前海、宝中、碧海、梅林关等城市核心区板块的入门级改善型楼盘，预计在接下来的一段时间内这些板块会有不少笋盘出现，同时这些板块从居住环境、配套和交通来说还是非常不错的，特别是板块内的一些10-15年楼龄维护较好的花园社区是比较宜居的，在宜居自住的前提下也有较强的抗风险能力，因此找到适合的楼盘，紧密盯盘应该能够找到不错的房源！

展望明年，上述政策将分阶段落地；金融方面大概率也将继续降息，预估明年5年期以上LPR利率（房贷基准利率）有望从现今的4.2%降到3.9%。从近期国家对新房改的定调和不断发声来看，楼市明年曙光可期。至少一线城市楼市明年内将彻底见底回弹，预计明年下半年成交将出现明显的回暖
未来如果大家要买房请一定要远离老破旧远离远郊产品，回归中心回归居住价值！切勿盲目追高，稳定安全是未来房地产投资第一原则！投机时代已经过去，投资务必理性！最后还有就是楼市受经济大环境等影响深远，可以说是相互影响。
大道至简，对于底层逻辑的把握在我以前推文有过阐述，文章虽不长却极为有用和有效，是需要付费阅读的。楼市的潮汐理论和蜂聚效应，决定现阶段房产价值的本质逻辑，新阶段楼市下的陡峭理论与冰山效应。